รู้ยัง! ที่ดินไร่ละ 760 ล้านบาท!!! ที่ไหนครองแชมป์ 'แพง'ที่สุด

  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินล่าสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า อันดับราคาที่ดินที่แพงทีสุดในขณะนี้ คือ บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต  (ตารางวาละ 1.9 ล้าน หรือไร่ละ 760 ล้านบาท) สำหรับ ที่ดินขนาด 4 ไร่ เท่ากับนำธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกันได้เกือบ 7 ชั้น (นั่งบนกองเงินกองทอง) เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งตัดกัน 2 สาย กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ขยายตัวสูงสุดโดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีกแซงหน้าสีลมและเยาวราชที่เคยแพงที่สุดไปแล้ว โดยบริเวณสุขุมวิท-ไทมสแควร์ ราคารองลงมาคือ 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 740 ล้านบาท)

  ในกรณีสีลมตกเป็นเงินตารางวาละ 1.6 ล้านบาท (640 ล้านบาทต่อไร่) เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านเพียงสายเดียว  ส่วนเยาวราช มีราคา 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา (480 ล้านบาทต่อไร่) เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าผ่านเจริญกรุงเสร็จราคาที่ดินคงจะพุ่งขึ้นอีกมาก ในขณะที่ช่วงกลางๆ ของถนนสุขุมวิท 21 (อโศก) ราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 440 ล้านบาท) ต่ำกว่าแถวไทมสแคร์ที่อยู่ห่างกันไม่มากนัก เพราะมีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่านเพียงสายเดียว

  ส่วนราคาที่ดินที่ต่ำที่สุด เป็นแถวถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา โดยที่ดินขนาด 4 ไร่มีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่าราคาแพงสุดไร่ละ 760 ล้านบาทที่สยามสแควร์ถึง 760 เท่า หรือเรียกได้ว่า "ต่างกันราวฟ้ากับเหว" ทั้งนี้ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 16 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 2,200 บาท หรือไร่ละ 880,000 บาท และขนาด 36 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละเพียง 440,000 บาท  ทั้งนี้เพราะแถวนั้นไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ โดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟฟ้า  สำหรับถนนวงแหวนรอบนอกสายที่ 3 ก็ยังตั้งอยู่ไกลจากบริเวณนี้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน

  รองลงมาคือบริเวณที่ดินตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ตกเป็นเงินตารางวาละ 4,600 บาท หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาทสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ ทั้งนี้เพราะบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัดในการก่อสร้างไม่อาจพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพของศูนย์ฯ ซึ่งข้อนี้ทางราชการควรเวนคืนที่ดินบริเวณนี้แทนการสั่งห้ามเช่นนี้ เพราะเป็นการสร้างความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดิน ส่วนที่เข้ามาถึงในเขตกรุงเทพ-มหานคร แถวถนนประชาสำราญ ราคาอยู่ที่ 6,200 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 2.48 ล้านบาท ซึ่งก็ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินใจกลางเมือง

 

ราคาที่ดินที่ขึ้นสูงสุด และที่ไม่ขึ้นเลย  ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณต่อไปนี้ เพิ่มขึ้นถึงมากกว่า 15% ได้แก่ ถนนรัชดาภิเษก แถวเดอะมอลล์ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านหลายสาย กล้วยน้ำไท-พระรามที่ 4 เพราะแถวสุขุมวิทแพงมากจึงขยายตัวมาทางนี้และสำโรง เพราะรถไฟฟ้าสีเขียวส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้างอย่างขะมักเขม้น ส่วนที่เพิ่มขึ้นรองลงมาแต่ถือว่าพุ่งขึ้นเกิน 10% ได้แก่แถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แสมดำ ศรีนครินทร์-บางนา เป็นต้น

  ส่วนที่ไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ แถวนวนคร ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บางขัน บางกระดี่ รังสิต-นครนายก ถนนสายเอเซีย เป็นต้น การที่ราคาที่ดินไม่ขยับเพราะสาธารณูปโภคต่างๆ หยุดนิ่งแต่ในโซนเหนือนี้ เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงใกล้แล้วเสร็จ หรือมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกที่ 3 และอื่นๆ ก็จะทำให้แถวนี้ก้าวกระโดดขึ้นอีกขั้นหนึ่ง  จะสังเกตได้ว่าในบางบริเวณ ราคาที่ดินไม่ขยับมาถึง 5 ปีแล้ว

ภาพรวมการเปลี่ยนแปลง

  ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา (2528-2558) ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า ซึ่งนับเป็นเรื่องเหลือเชื่อ แต่ก็มีบางช่วงที่ปรับลงโดยเฉพาะในปี 2540-2541 ในรอบ 5 ปี (ปี 53-58) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ เขตชั้นใน 37.1% เขตชั้นกลาง 32.7-37.1% เขตชั้นนอก 13.3-31.1% (เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเมือง 27.4%) โดยในศูนย์ธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงสุด 37.1% (เฉลี่ยปีละ 7.4%) ในปีล่าสุด (2558) ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.2% ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง โดยปี 2556 เพิ่ม 4.6% ปี 2557 เพิ่ม 3.5% 

ราคาที่ดินในปี 2560

  การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเป็นดัชนีชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจของชาติ หากชาติมีการพัฒนามีอนาคตที่ดีก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาเพิ่มขึ้น  ดังนั้นศูนย์ฯ คาดว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2560 จะเป็นใน 2 กรณีต่อไปนี้  

1. คงจะขยับตัวมากกว่า 3.2% คือราว 3.5-4% ในกรณีที่คาดว่าจะมีการเลือกตั้งใหม่ ทั้งนี้เพราะมีบรรยากาศประชาธิปไตย อาจส่งผลต่อการค้าระหว่างประเทศ การส่งออก รวมทั้งความร่วมมือกับประเทศตะวันตกดีขึ้น

2. ในกรณีที่การเมืองยังไม่นิ่ง ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจในอัตราลดลง เช่นอาจเหลือเพียง 2.5-3% เป็นต้น

  อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้นเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณอื่นๆ ทั่วประเทศอยู่แล้ว เพราะมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่คึกคักกว่า ยกเว้นบริเวณเขตเศรษฐกิจพิเศษ เมืองชาย-แดน เมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรมที่อาจเติบโตมากกว่าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล